みなさん、おはようございます！
最近はあほの一つ覚えのように「Ｌ’Ａｒｃ～ｅｎ～Ｃｉｅｌ」ばっかり聴いてる ”しほうしょしこ” でございます。
残念ながら、明後日のしょしこ勉強会は中止といたしました (´･_･`)
申し込んでくれていた方々には個別にお知らせさせていただきました。ごめんなさい。
近畿の非常事態宣言は２３日の０時に解除されるみたいなので、６月は開催できそうですね。
６月は２８日なので、来れそうな方は申し込んでくださいね！
→ http://shihoushoshiko.net/lp/
３月に渡しそびれた、ちょっとしたプレゼントもお渡ししますので、３月の勉強会に参加表明してくれていた方は是非どうぞ(^^)
さて、本日も先日の勉強会でお話したことを書いていきましょうかね。
「契約」についてです。
なんか、「契約」って聞くと小難しく感じるでしょ？書類に署名してハンコ押して・・・
実はそんなことなくて、毎日契約してる人も結構多いんじゃないかと思います。
何故なら、スーパーで買い物したり、通勤で電車に乗ったりするのも契約だから。
契約って、極々一部を除いて書面を作らなくても、「申し込みと承諾」があれば成立するんです。
裏返せば、申し込み or 承諾のどちらか一方でも欠けていると、契約は成立しないということです。
なので、ネットのサイトをワンクリックしただけでは契約は成立しないってこと。ネットでは必ず「申し込みの意思確認」をしてきます。
そんな意思確認もせず、契約は成立していないのにお金を請求してくるから「詐欺」っていわれてるんです。ワンクリック詐欺め。
話を戻しますね。
セブンイレブンでアイスコーヒーを買う時、氷の入ったカップをレジに持って行きます。これが商品を買いたいという「申し込み」です。
するとレジの人が「１００円です」と言いますね。これが買いたいという申し込みに対して、売りましょうという「承諾」にあたります。
レジの人に１００円を払うと、カップを持って帰ってOＫ！売買契約が成立です！
しかし。
申し込みをして承諾をもらったが、１００円を払わなかったら？
レジの人はカップを渡してくれませんよね。
これを「同時履行の抗弁権」といいます。「どーじりこーのこーべんけん」。ちょっと法律っぽいでしょ？
・売主（コンビニ）からすると「お金をもらわないとカップは渡せない！」
・買主からすると「カップをもらってからでないとお金は渡せない！」
と思いますよね。
ならばカップを渡すのと、お金を渡すのを同時に「はい、どーぞ！」ってすれば公平でいいんちゃう？
というのが同時に（相手に渡す義務を）履行するということで、「抗弁権」というのは「（売主がカップを）（買主がお金を）渡してくれないなら私も渡さない！」と抵抗できる、という権利です。
これってね、司法書士の中心的なお仕事なんですよ。
ここからは、司法書士の業務に興味がない人は読まなくていいです。
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興味のあるあなた。素敵！こんにちは！
ここからは、そんな素敵なあなたにお送りします。
売買の対象は不動産。
不動産取引の最終決済の場面です。
不動産の売買って、物もお金も大きいですよね。不動産はその名の通り、動かないので「はい、どーぞ！」がなかなかできない。
ざっくり言うと、不動産の所有権を表す「権利証」と所有者の「印鑑証明書」を買主に渡して、「登記簿の名義を買主に変更できる状態にする」ことが、不動産の引き渡しにあたります。
権利証は不動産の所有者しか持ち得ないし、「所有者が不動産を売る」という意思は、本人が役所に登録している「実印」で書類に押印して、その印鑑が実印であることを証する「印鑑証明書」を付けて表現するわけです。
「不動産＝権利証＋実印＋印鑑証明書」です。
特に、所有者の実印と印鑑証明書がないと、不動産は売却できません。
つまり、売主の売却意思の確認が一番重要だということですね。
（権利証がないときは司法書士が何とかしますが、別料金もらうよ）
なので、不動産の持ち主が認知症などの意思表示が出来ない状態になってしまうと、売るという意思確認ができなくなるから、もうその不動産は売れません。
所謂、「資産の凍結状態」に陥ってしまうんです。
えっ！じゃあどうすれば売れるの？と疑問を持ったなら。個別に質問してくださいね～
同時履行に話を戻しますね。
売主「不動産の売買代金○○○○万円をもらわないと、不動産の権利証は渡せない！素性も良く知らない買主に○○○○万円の価値がある不動産の権利証を渡したりできるものか！権利証を渡してお金をもらえなかったら大損ではないか！」
そらそうですね～
買主「○○○○万円を渡して、不動産の権利証をもらえずに名義を自分に変更できなかったらどうするんだ！○○○○万円取られ損ではないか！初対面の売主なんか信用できるわけがない！」
それもそうですね～
こうやって、双方が同時履行の抗弁権を主張していると、いつまで経っても不動産取引は完了しないです。
「じゃあ、めっちゃ公平な立場にあって、悪いことをしなさそうな第三者に立ってもらって、その人に権利証とかお金を託したらええんちゃうん？」
そこでほい来た、しほーしょし！
しほーしょしは、「同時履行の番人」といわれています。知らんけど。
・売主さんの本人確認
・売却意思の確認
・売却対象不動産の確認
これらをしっかり行って、売主さんから買主さんへ登記の名義が変更できるように、売主さんから権利証などの必要書類一式を預かります。
買主さんからも、名義変更に必要な書類を預かります。
これで売主さんから買主さんへ間違いなく名義変更の登記ができる、と判断したしほーしょしは、不動産の代金を売主さんに「送金（現金なら手渡し）してください」と指示します。
大抵の買主さんは、金融機関からお金を借り入れて売主さんに支払いますので、金融機関の担当者に送金を指示する感じです。
あとは金融機関が買主さんの口座に融資した金額を送金し、買主さんの口座から売主さんの口座へ売買代金を送金すれば、決済は完了です。
こんな感じなので、不動産の代金決済は、売主さん、買主さん、不動産の仲介業者、司法書士等が金融機関のブースや小部屋に集まって行うことが多いです。
メンバーは、最低でも売主さん、買主さん、売主さんの仲介業者、買主さんの仲介業者、売主さんの司法書士、買主さんの司法書士なんかが一堂に会するので、今「避けろ」といわれている「３密」そのものですね！
で、売主さんへの送金が完了したら解散です。３密からの解放です。
しほーしょしは、その不動産の名義を売主さんから買主さんに変更する登記を申請します。
登記は早い者勝ちなので、代金決済後スグに登記を申請します。
関係者にとってはお金のやりとりが終わればそれで完了ですが、しほーしょしにとっては、名義変更の登記が完了するまでが売買です。
もしも。
何らかのミスがあってその登記が完了しなかったりしたら・・・
全て、しほーしょしの責任になります。
売買代金の○○○○万円を損害賠償として請求される可能性があったりします。（なので、しほーしょしは億単位の業務用保険に加入しています）
しほーしょしの報酬って、「何かあった時の責任料」だと思っています。
ウン千万円の責任を負う報酬がウン万円なんですよ！責任と報酬のバランス、おかしくないですか？！ゼロが１個足らんのとちゃいますか？！（涙）
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なんだか契約の話から、しほーしょしの悲哀へ飛んでしまったけど、不動産取引業務は殆どやっていない系しほーしょし・しほうしょしこでございます(^^)
司法書士に出会ったときに、「司法書士って同時履行の番人なんですよねっ！」と言うてあげたら喜びはると思いますよ。知らんけど。
今日書こうと思ってた契約のお話、また来週にしますわー(*´з`)
「知らんかった」で済めばよいのだが、
そうは問屋が卸さない。
それが法治国家・日本である。
我々の生活は、法律で出来ている。
法律を知らずして今まで無事だったのは、
僥倖を得ていたに過ぎない・・・
無知は大罪、知は人生の力なり
これからも無事でいたいなら → http://shihoushoshiko.net/lp/